关于开发商，你一定有许多问题要问...
百壳堂第4期 | 搞懂这些问题，再也不怕开发商耍流氓啦！
2021-01-22
「开发商为什么喜欢将交房时间定在年底？」
首先，出于对楼盘施工周期和购房合同中约定交房时间法律效力的考虑。
楼盘的交房时间是经过开发商的仔细计算所得的，交房时间也会写在项目的前期宣传资料和最终的购房合同中，产生一定的法律效力。如果延迟交房的话，开发商是要承担每日一定额度的赔偿金的。
所以将时间定在年底，某种程度有一个时间缓冲的效果，如果年中即可交房，提前完成施工任务，也不妨碍购房合同中的交房日期。如果直接将时间定在年中，完不成任务再拖到年底，给业主的心理造成的影响是不一样的。
其次是节约时间成本。
考虑到一个楼盘的施工周期基本上需要花费两年的时间，如果不选择在年底而在其他时间段交房，就意味着在完成施工任务期间要经过两个春节，考虑到农民工的返乡情况，工程也会随之延续，这对开发商来说都是时间成本。所以，开发商会尽量将工程赶在年底结束。
而且年底是各大企业进行年终核算和效益总结的阶段，此时交房，无论是从效益还是整体业绩上来说，都相对合适。
另一方面是节约资金成本。
对于楼盘施工来说，冬季是一个施工困难期，尤其是对于北方来说，如果寒冷天气下无法施工，不仅有时间成本在里边，已完成部分以及工地还有众多的维护和看护成本，对于一个品牌房企来说，这笔资金也是巨大的。能尽量节约冬季时间，在年底完成交房，是一件降低资金成本的事。
「买房为什么要选择品牌开发商？」
产品质量有保障：品牌开发商在施工质量要求上都特高，层层把关，保证了修建房屋在交付时候的整体质量；
配套相对齐全：品牌开发商在一个城市的打造，往往都是企业群的聚集，也就是很多品牌开发商，会聚集在某一个新区或者某一个板块集中打造。
那么，就非常明确了，有实力的开发商越多周边的配套设施，以及项目自身的设施都会更有保障，也更齐全。
物业服务水平较高：现在的品牌开发商，都是自己的物业在维护打造的小区，而且这些物业服务水平，一般来说都是一个城市较好的。不仅把小区的环境维护得特好，而且在小区居民服务这一块也做得非常的到位。
总之一句话，品牌开发商建筑质量和信誉有保障，没有资金链断裂风险，也能在一定程度上减少烂尾楼的发生。
「开发商也有资质分级？可分几级？」
据建设部发布的《房地产开发企业资质管理规定》，开发商资质按照企业条件可分四个资质等级：
四级资质：注册资本不低于100万元，从事房地产开发经营1年以上且已竣工的建筑工程质量合格率达100%等；
三级资质：注册资本不低于800万元，从事房地产开发经营2年以上且房屋建筑面积累计竣工5万平方米以上,或者累计完成与此相当的房地产开发投入额等；
二级资质：注册资本不低于2000万元，从事房地产开发经营3年以上且近3年房屋建筑面积累计竣工15万平方米以上,或者累计完成与此相当的房地产开发投入额等；
一级资质：注册资本不低于5000万元，从事房地产开发经营5年以上等。
「开发商资质等级在哪里查询？」
如果想了解开发商的资质，查询方法第一种是可以直接询问开发商工作人员，查看相关证件；第二种是在当地工商局可以申请查询；第三种是在当地的房管局网站上，有专门的开发商资质查询系统，输入对应的开发商名称等信息即可查询。
「开发商的五证是哪五证？」
1、规划部门的《建设工程规划许可证》；
2、国土部门的《国有土地使用权证》；
3、《建设用地规划许可证》这个是证明开发商已交纳了土地出让金，拥有了产权的保障；
4、建设部门的《建设工程许可证》；
5、国土部门的《商品房销售(预售)许可证》；
现在买房都会看开发商的五证，要保证五证的齐全，才可以购买房子。
「开发商交房时，应尽的义务有哪些？」
一、将符合交付使用条件的商品房按期交付给购房人。交付使用条件包括法定的交付使用条件和合同约定的交付使用条件。合同约定的交付使用条件一般包括商品房的面积、户型、尺寸、朝向、装饰、装修、设备标准、上下水、电、燃气、暖气、小区道路、绿化、会所等项均应具备交付使用条件；
二、向购房人出示商品房竣工验收合格的文件及房屋实测面积数据。如开发商不能提供《建设工程竣工验收备案表》及房屋实测面积数据，购房人有权拒绝接收房屋，开发商应承担逾期交付房屋的违约责任；
三、向购房人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。根据建设部《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》第三条规定：房地产开发企业在向用户交付销售的新建商品住宅时，必须提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；
四、通知购房人办理入住手续并配合购房人查验、接收房屋。通知内容应包括办理入住手续的时间、地点，购房人需携带的文件、资料，购房人需交纳费用说明，提醒购房人因购房人自身原因未能在规定的期限和地点办理入住手续的法律后果等。购房人前来办理入住手续时，开发商应配合购房人查验、接收房屋。
「买的新房开发商延迟交房怎么办？怎么维权？」
买房时最不希望遇到的情况就是开发商延迟交房，倘若遇到了，要学会用法律维护好自身的权益，具体可分为以下几种情形：
一是经催告后，开发商在合理期限内交付的。购房者不能要求解除合同，但是可以请求开发商按延期天数承担违约金赔偿；
二是经催告后在合理期限内仍然没有履行的，但是给出延期交房的理由，这种情况下购房人没必要解除购房合同。虽然不是因为不可抗力或合同约定的免责理由，但属于购房者能够承受的范围，例如开发商资金出现问题导致停工了一段时间现已恢复等，购房者可以选择等待并且要求开发商承担违约金赔偿；
三是经催告后在合理期限内仍然没有履行的，也不给出合理理由或者一味推脱逃避的，买房人可以要求解除合同的，并要求开发商承担违约责任，赔偿自己的损失；
总之，除了可以选择上面的解决方式，还需要注意一些其他事项，例如：签订购房合同时要注意合同中关于交房日期的规定，延期交房的处理等，如果没有约定，要签订协议。尽量在购房合同中体现出这个问题，以便发生问题的时候有据可查。
一旦发生交房逾期，买房人可以催促房产商尽快履行交房义务，同时还可按照合同约定追究房产商逾期交房的违约责任。
「开发商延期交房违约金怎么计算？」
关于逾期交房的违约金比例，国家并没有一个统一的标准。一般情况下，双方有合同约定的，按照有约定按约定、没约定按法定的原则，以合同上约定的比例执行；合同上没有约定的，按照同期银行贷款利率为准。
不过，尽管逾期交房的违约金没有一个统一标准，但合同上的违约金比例并不是固定不变的，可以按实际损失为标准进行适当调整。
以上都是一些常见且基础的问题，如果你遇到了上列以外的问题，可以点击我们经纪人的头像识别询问，相信比我们更了解开发商的就是经纪人了。
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注：文中楼盘图片均为效果图，户型面积均为建筑面积。
免责声明：本信息更新于2021年1月22日，实际信息可能有变动，请以销售现场实际信息为准。
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